Zakup nowego mieszkania to nie tylko emocjonujące spełnienie marzeń, ale również ważne zobowiązanie finansowe, które wymaga odpowiedniego przygotowania. Przed przystąpieniem do transakcji warto przeanalizować nie tylko samą cenę nieruchomości, ale też dodatkowe koszty, które mogą pojawić się po drodze – w tym obowiązujące podatki. Te często pomijane na wstępnym etapie wydatki, mogą realnie wpłynąć na całkowity budżet. Znajomość przepisów i aktualnych stawek pozwala uniknąć zaskoczenia i lepiej zaplanować cały proces zakupu. Kto, co i ile musi zapłacić? Wyjaśniamy najważniejsze kwestie.
Podatek przy zakupie mieszkania – co musisz wiedzieć?
Kupując nieruchomość, należy pamiętać o obowiązku uregulowania tzw. podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), który dotyczy transakcji zawieranych na rynku wtórnym. Jest to opłata w wysokości 2% od wartości nieruchomości, którą uiszcza nabywca. Oznacza to, że przy mieszkaniu wartym 360 000 zł, podatek wyniesie 7 200 zł. Należność należy przekazać do urzędu skarbowego po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży.
Warto zaznaczyć, że od 1 stycznia 2024 roku obowiązuje wyższa, 6-procentowa stawka PCC przy zakupie szóstego i każdego kolejnego lokalu, jeśli wszystkie znajdują się w tym samym lub sąsiadujących budynkach, położonych na jednej działce.
Dobrą informacją dla osób kupujących nowe mieszkania jest natomiast fakt, że przy zakupie lokalu od dewelopera podatek PCC nie obowiązuje. W takim przypadku transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, który znajduje się już w cenie mieszkania i jest rozliczany przez sprzedającego.
Kiedy można uniknąć podatku PCC przy zakupie mieszkania?
Zakup mieszkania nie zawsze wiąże się z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Jak już wiadomo, nabycie lokalu od dewelopera – czyli na rynku pierwotnym – nie podlega temu obowiązkowi, ponieważ transakcja jest objęta podatkiem VAT, który rozlicza sprzedający. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku rynku wtórnego, gdzie PCC wynosi standardowo 2%.
Istnieje jednak wyjątek, który pozwala uniknąć tej opłaty również przy zakupie mieszkania „z drugiej ręki”. Mowa o tzw. uldze na pierwsze mieszkanie. Aby z niej skorzystać, należy spełnić kilka warunków:
- mieć mniej niż 36 lat w dniu zakupu,
- nie posiadać (ani obecnie, ani w przeszłości) żadnej innej nieruchomości ani udziałów w niej,
- kupować lokal mieszkalny, nie użytkowy,
- nabywać nieruchomość wyłącznie na własne potrzeby mieszkaniowe.
Jeśli kupujący spełnia wszystkie powyższe kryteria, może skorzystać z pełnego zwolnienia z podatku PCC przy zakupie mieszkania lub domu z rynku wtórnego. W każdym innym przypadku, gdy lokal nie pochodzi od dewelopera, obowiązek zapłaty 2% podatku nadal obowiązuje.
Podatek od zakupu mieszkania od dewelopera – ile wynosi i kto go płaci?
Kupując mieszkanie od dewelopera, czyli z rynku pierwotnego, nie ponosisz kosztu podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), który obowiązuje przy zakupie lokali z drugiej ręki. Zamiast tego cena nieruchomości zawiera podatek VAT – doliczany przez sprzedawcę i uwzględniony w końcowej kwocie zakupu. To oznacza, że choć formalnie to deweloper odpowiada za jego odprowadzenie do urzędu skarbowego, w praktyce koszt ten ponosi kupujący, ponieważ jest on uwzględniony w cenie mieszkania.
Wysokość stawki VAT w 2025 roku zależy od rodzaju i powierzchni lokalu. Dla mieszkań o powierzchni do 150 m² obowiązuje preferencyjna stawka 8%. Natomiast w przypadku większych nieruchomości – powyżej 150 m² – lub lokali użytkowych, naliczana jest stawka 23%. To oznacza, że nawet przy zakupie przestronnego apartamentu czy lokalu przeznaczonego na działalność gospodarczą trzeba liczyć się z wyższym podatkiem, który automatycznie podnosi całkowity koszt transakcji.
Warto również wiedzieć, że podatek VAT naliczany jest nie tylko przez deweloperów, ale także przez innych przedsiębiorców – np. osoby prowadzące działalność gospodarczą lub spółki – jeśli sprzedaż nieruchomości odbywa się na podstawie faktury VAT. W takich przypadkach również nie obowiązuje PCC, ale cena zakupu automatycznie zawiera podatek VAT, którego nie da się uniknąć.